“现(xiàn)在(zài)的房地产很难再(zài)出现像过(guò)去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的(de)关注度(dù)从板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到(dào)了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道(dào)红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房(fáng)地产(chǎn)个(gè)股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半天(tiān)，标(biāo)的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此之(zhī)外(wài)，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前(qián)没(méi)有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意给房(fáng)企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金(jīn)来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售(shòu)。但(dàn)今年新房的(de)销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些房人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的(de)房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现在有国(guó)资(zī)背景的房(fáng)企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我们(men)会特(tè)别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的(de)净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利(lì)润率是不是行业(yè)内最高(gāo)的(de)；融资成本是(shì)否是行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业(yè)内最低的(de)；这些都是我们看重的一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条(tiáo)件的房(fáng)企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么(kāi)股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其(qí)财务指标称得(dé)上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地(dì)方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言(yán)，扩张速度(dù)的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来(lái)市(shì)场(chǎng)，以(yǐ)及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它(tā)从2018年(nián)开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都(dōu)维(wéi)持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机(jī)会(huì)来(lái)了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之(zhī)一(yī)。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也实现了快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用率，预(yù)计(jì)今(jīn)年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和二线城(chéng)市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未(wèi)来(lái)的两年市场没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企(qǐ)的(de)净负债率水平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负(fù)债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并没有那么(me)快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至(zhì)2022年(nián)期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的(de)拿(ná)地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司(sī)的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来(lái)看国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央企确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能(néng)够(gòu)做(zuò)到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国(guó)央企，但这也并不(bù)意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十(shí)大(dà)流通股东中新进了(le)“中国(guó)工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配置(zhì)混(hùn)合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的(de)受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的(de)滨江集团仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现(xiàn)了(le)扣(kòu)非归母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来(lái)自(zì)杭(háng)州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三(sān)年(nián)持续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭州的土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机构在(zài)下(xià)游家(jiā)纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房地(dì)产开发(fā)只是房地产产业(yè)链上的中游环(huán)节(jié)，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发环节(jié)与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游(yóu)不被看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的家装家居(jū)领域(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的(de)增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的(de)增长却一直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头(tóu)年内表(biǎo)现的(de)统计，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了(le)半(bàn)壁(bì)江山(shān)。需(xū)要强调的(de)是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品，首(shǒu)季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链(liàn)股票还有金地集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年(nián)曾经风光一(yī)时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家居。同一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实(shí)现了同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他(tā)管(guǎn)理的广发(fā)策略优选和(hé)广发(fā)安宏回报均(jūn)增(zēng)加(jiā)了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家(jiā)居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意(yì)思(sī)的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十(shí)大流通(tōng)股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业(yè)股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择(zé)成为(wèi)难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望(wàng)挣(zhēng)的(de)是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动(dòng)的(de)大部分项目到期之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提(tí)价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保安这些(xiē)固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那么(me)满意，能做到(dào)提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公司(sī)能在业内做(zuò)到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定(dìng)位和(hé)比较好的服务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么