文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房(如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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