文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(d聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗ào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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