文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方(唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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