近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗)出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗)权项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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