近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对人次是指什么，人次是单位吗股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将RE人次是指什么，人次是单位吗ITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 人次是指什么，人次是单位吗