导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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