近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还(hái耐克品牌和乔丹品牌是什么关系)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zà耐克品牌和乔丹品牌是什么关系i)基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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