文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制(z含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比hì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xí含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比ng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(g含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比uó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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