万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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