文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(500万越南盾是多少人民币，1人民币=zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，500万越南盾是多少人民币，1人民币=获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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