文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英钟南山为什么被说成钟百亿国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企钟南山为什么被说成钟百亿包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìn钟南山为什么被说成钟百亿g)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 钟南山为什么被说成钟百亿