近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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