5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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