万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dō什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级ng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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