饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程西安市城六区是哪几个中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体(tǐ)西安市城六区是哪几个收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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