万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价左眉毛有一根特别长是什么意思？(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥左眉毛有一根特别长是什么意思？淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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