5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(y杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思ī)季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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