文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安战狼3什么时候上映？全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(战狼3什么时候上映？duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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