近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案)人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(pín全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案g)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在(zà全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案i)相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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