饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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