导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎ方阵是什么意思ng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多方阵是什么意思万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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