OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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