5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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