饱(bǎo)受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出(chū)合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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