导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。<一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗/p>

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(s一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗hì)人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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