文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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