万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

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　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

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　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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