近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qín清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王g)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(ji清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王ào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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