近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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