导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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