近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比200mm是多少米，2000mm是多少米，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)200mm是多少米，2000mm是多少米产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)200mm是多少米，2000mm是多少米仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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