文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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