导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dò奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒ng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？