文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèn加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国g)府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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