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折叠小刀哪个快递可以邮寄的折叠小刀是管制刀具吗存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看(kàn)，具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来，南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qī折叠小刀哪个快递可以邮寄的折叠小刀是管制刀具吗ng)的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　存量时代，机构(gòu)布局(jú)地(dì)产“风物长宜放眼量”，精(jīng)耕细作个股成共识