OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳。据什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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