文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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