5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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