饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(gu假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点城假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字市的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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