万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）女生有感觉了是怎么样的呢的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已女生有感觉了是怎么样的呢。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产女生有感觉了是怎么样的呢中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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