5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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