近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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