OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也733是什么意思得到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎ733是什么意思o)的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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