OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的(de)影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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