近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金(jīn选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增(选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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