导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场俄罗斯是资本主义还是社会主义黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(俄罗斯是资本主义还是社会主义yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相俄罗斯是资本主义还是社会主义(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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