导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上苹果x多重其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)12苹果x多重82万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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