导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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