近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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